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Nova linha de financiamento imobiliário: o que mudou?

Atualizado: 22 de Out de 2019

Um imóvel é realmente um bem muito valioso, em todos os sentidos da palavra. É valioso porque é o nosso lugar de descanso, conforto, de convivência com nossa família. É valioso também porque possui um grande valor monetário, ou seja, porque vale bastante dinheiro.


Vale tanto dinheiro que geralmente não temos o valor total em mãos para comprá-lo. Por isso precisamos pegar dinheiro emprestado, recorrendo a um financiamento. Esse financiamento é disponibilizado pelos bancos em diferentes linhas de crédito.

Recentemente, uma promissora nova linha de crédito para financiamento imobiliário foi disponibilizada pela CAIXA no mercado. Vamos entender o que muda com esse novo modelo. Mas para isso, primeiro vamos conhecer a linha de financiamento convencional.


Linha convencional de financiamento


Antes de mais nada, é importante dizer que o “antigo” modelo de financiamento não acabou. Ele continua sendo uma opção pra quem preferir. É esse o modelo utilizado nos financiamentos pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), do Governo Federal.


Essa linha usa como fundo de recursos para o financiamento o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Com ela, atualmente é possível financiar até 80% do valor do imóvel no prazo máximo de 30 anos. A parcela do financiamento não pode ser maior do que 30% da renda do comprador.


A taxa de juros cobrada está entre 8,5% e 9,75% ao ano (ou entre 5,12% e 7,93%, se considerarmos as menores taxas de juros praticadas pelo Minha Casa Minha Vida). Soma-se a isso a correção por uma taxa variável, a TR (Taxa Referencial). Veja:

Linha convencional --> Taxa de juros + TR

(fixo) (variável)

(*5,12% - 9,75%) (0 nos últimos anos)


*considerando a possibilidade de financiamento pelo Minha Casa Minha Vida


A taxa TR é determinada pelo Banco Central e foi igual a zero nos dois últimos anos (2017 e 2018), conforme histórico.


Em princípio, a vantagem na utilização da TR como indexador é a sua estabilidade, estando sujeita a uma menor oscilação, ou seja, a possibilidade de uma variação mais expressiva nas parcelas é pequena.

Nova linha de financiamento lançada


A nova linha de financiamento imobiliário lançada pela CAIXA foi recebida com empolgação pelo mercado. Ela usa como fonte de recursos para o financiamento o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).


Por meio dela é possível financiar até 80% do valor do imóvel num prazo máximo de 30 anos. A parcela do financiamento não pode ser maior do que 20% da renda do comprador.


Diferentemente do outro modelo, a correção das parcelas é feita pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), índice oficial de inflação do país. Já os juros fixos cobrados são menores, entre 2,95% e 4,95% ao ano. Veja:

Nova linha --> Taxa de juros + IPCA

(fixo) (variável)

(2,95% - 4,95%) (3,75% em 2018)


Como nessa linha a atualização das prestações é feita pelo IPCA, é possível que o valor das parcelas sofra maiores variações ao longo do prazo de financiamento. Isso porque o IPCA reflete de forma mais sensível as oscilações na economia. Veja sua série histórica.


Por estar atrelado ao IPCA, esse modelo distribui mais os riscos. Isso permite juros fixos menores e prestações mais baixas para o cliente. O valor de renda necessário para fechamento do contrato de financiamento também diminui.


Ou seja, com essa nova linha de financiamento, a compra do imóvel pode ficar mais acessível, a depender do perfil do cliente. Vamos ver a seguir um exercício de simulação para o mesmo perfil de cliente nos dois diferentes modelos.




Comparação entre a nova linha e a convencional


Vamos visualizar o resultado da simulação para as duas linhas de financiamento com base no seguinte cenário:


- Compra de imóvel na planta (prazo de obra de 24 meses)

- Cidade: Belo Horizonte

- Valor do imóvel escolhido: R$ 150.000,00

- Sistema de amortização escolhido: PRICE

- Prazo de financiamento: 360 meses (30 anos)

- Comprador: 1

- Renda familiar: R$ 5.000,0

Obs: é possível somar a renda dos compradores caso seja mais de um. Por exemplo, no caso de um casal, cada um pode entrar com R$ 2500,00 de renda.

- Idade: 35 anos

- Possui mais de 3 anos de trabalho sob regime do FGTS

Obs: é possível usar o FGTS na compra do imóvel.

- Dependentes: Não possui

Resultado:

Agora vamos considerar as mesmas condições, mas mudando o sistema de amortização escolhido para SAC. Veja:

* Os resultados exibidos foram gerados em simulações pelo Portal de Empreendimentos da CAIXA na data de 15/09/19.



Nessas comparações feitas, chama atenção a diferença no valor das prestações (uma reajustada pela TR e outra pelo IPCA), considerando que o prazo para pagamento é o mesmo (360 meses).


O valor das prestações pode ser bem inferior com a opção pela nova linha de financiamento. A potencial vantagem econômica se mostra muito significativa.


De forma geral, quanto maior for a renda familiar e maior o valor do imóvel a ser comprado, maior é o ganho econômico que se pode obter em relação ao modelo convencional.


Mas é preciso lembrar que essa vantagem só se mantém se o IPCA continuar baixo. Para o ano de 2019 ele está estimado em 3,9%. A previsão é de que ele continue baixo para os próximos anos.


Ou seja, o novo modelo oferece a possibilidade de um melhor negócio na compra da casa própria. O comprador pode pagar bem menos.


Mas, dependendo das variações econômicas e, por consequência, das variações do IPCA, pode ser também que a casa própria saia mais cara do que pela linha de financiamento convencional. O risco é maior, e os potenciais ganhos e perdas também.

Sabendo disso, cabe ao comprador fazer a melhor escolha com base num bom planejamento financeiro, considerando a sua situação econômica e o cenário projetado para a economia do país. Agora você já sabe como funciona a nova linha de financiamento imobiliário! Compartilhe esse conhecimento!

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